Sie sollen im Auftrag des Vermieters eine Wohnung kontrollieren, da der Mieter die Miete nicht zahlt. Der Mieter verweigert den Zutritt. Was tun Sie?
Richtige Antwort: C
In dieser Situation ist es entscheidend, zwischen dem Eigentum und dem Besitz zu unterscheiden. Der Vermieter ist zwar der Eigentümer (§ 903 BGB) der Wohnung, aber durch den Mietvertrag hat er den unmittelbaren Besitz (§ 854 BGB) an den Mieter übertragen. Das Hausrecht steht grundsätzlich dem tatsächlichen Bewohner (Besitzer) zu, nicht dem Eigentümer.
Gemäß Art. 13 des Grundgesetzes (GG) ist die Wohnung unverletzlich. Das bedeutet, dass niemand gegen den Willen des Bewohners eintreten darf, es sei denn, es liegt eine akute Gefahr für Leib und Leben vor (Notstand). Dass der Mieter die Miete nicht zahlt, ist ein rein zivilrechtliches Problem und rechtfertigt niemals das eigenmächtige Betreten der Wohnung. Wenn Sie oder der Vermieter die Wohnung gegen den Willen des Mieters betreten, begehen Sie eine Straftat: Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB.
Warum sind die anderen Antworten falsch?
- Antwort A & B: Auch wenn der Vermieter Eigentümer ist, darf er keine „verbotene Eigenmacht“ (§ 858 BGB) ausüben. Gewalt oder eigenmächtiges Eindringen sind rechtswidrig.
- Antwort D: Das Hinzuziehen eines Schlüsseldienstes ohne richterlichen Beschluss oder Notfall ist ebenfalls Hausfriedensbruch und Sachbeschädigung.
- Antwort E: Eine mündliche Kündigung ist im Mietrecht unwirksam (§ 568 BGB schreibt die Schriftform vor) und gibt ohnehin kein Zutrittsrecht.
- Antwort F: Das Abstellen von Strom oder Wasser („kalte Räumung“) ist rechtlich als Nötigung oder verbotene Eigenmacht einzustufen und im Sicherheitsgewerbe absolut unzulässig.
Der korrekte Weg für den Vermieter ist der Rechtsweg: Er muss auf Räumung oder Zutritt klagen und einen Gerichtsvollzieher mit der Durchsetzung beauftragen.
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